中泰证券杨畅:中国房地产业的困境与另一种对策

2022.08.02 -

当前内需偏弱的主因是地产失速还是疫情扰动?

根据前期陆续公布的31个省市区经济增速与新冠病毒确诊病例,二者之间存在明显的相关性。地产链条对经济的拉动作用确实很大,但把内需偏弱简单归因为地产失速,或许并不合适。

当前地产失速的主因是供给变化还是需求变化?

(1)引发房地产销售端短期压力的原因,或是需求端的快速变化,而非供给端的问题;

(2)从2021年下半年开始,房价上行预期被扭转,企业和居民呈现出“主动去杠杆”的特征,需求端回落;

(3)需要注意的是,与需求端变化相配合的,是“供给过剩”而非“供给不足”,正是由于长期传统发展模式形成的“供给过剩”,才为需求的快速变化创造了条件;

(4)总量供给过剩背景下的结构失衡,更不支持“供给不足”的结论;

(5)即使是人均居住面积低于全国平均水平的14个省市区,也难以用“供给不足”来解释。

(6)部分重点城市呈现出了“供给不足”的表象特征,但表象特征并不能简单视作原因,而是需要继续去挖掘。

重点城市地产的抓手是加大供给还是调节需求?

(1)重点城市是过去数十年城市化发展模式的极致,导致重点城市的房地产叠加很强的投资属性;

(2)如果在供给和需求两端均不采取相应措施,很有可能产生供给增量与需求增量之间的螺旋式推动;

(3)重点城市的房地产不仅具有一般商品属性,还需要体现公共产品属性;

(4)需要统筹兼顾城市内部存量人口之间的差异,以及存量人口与增量人口之间的差异;

(5)叠加上述考虑后,就不能简单使用“加大供给”来解决问题,而是需要下沉供需模型,考虑两个细分问题:

第一,如果不放开限制措施,针对存量和增量需求,需要加大什么样的供给?

第二,如果考虑到供给与需求的螺旋式推动,加大供给侧的同时,在需求侧如何配合?

针对第一个问题,通过加大共有产权房和保障性租赁住房的供给,搭建形成“纯商品住房-共有产权房-租赁住房”的住房体系,满足城市居民之间的差别。现阶段,成立房地产相应产业救助基金的必要性在上升,既帮助解决流动性问题,也助力搭建住房体系。

针对第二个问题,核心在于降低投资属性,强化居住属性,重点在缩小“买房”与“租房”的溢价空间。一方面,拉平基础教育阶段学校之间的差异,减小公共服务溢价;另一方面,在前端取消限购限贷限售政策的同时,后端通过房产税予以调节。

风险提示:1、政策变动风险。2、疫情变化超预期风险。

(文章来源:中泰证券研究)

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