华创证券:居民“地产情结”减弱的三个信号

2022.09.02 -

居民“地产情结”减弱的信号之一:提前还款

观察指标:个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)的早偿率。

指标解释:RMBS是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中,债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的占比”。

指标的情况:今年以来,RMBS的早偿率明显上升。2021年12月RMBS的早偿率为8.83%,截止今年7月,RMBS的早偿率为12.53%,上升3.7%。

早偿率上升的原因?通常情境下,居民提前还款的意愿和房地产周期的起落表现一致。究其原因,当房地产市场表现较为强劲时,房屋的交易频率自然有所增加,此时借款人或存在置换购房或者投资购房的需求。由于我国部分城市长期实行限贷政策,因此借款人通常会先将前期的贷款予以偿还,之后再重新借入新的贷款。数据表明,2014年~2021年期间,RMBS的早偿率和商品房销售同比的趋势基本一致。

今年特殊之处在于:居民提前还款意愿上行是在商品房销售同比明显回落的期间。这背后或有三方面的原因,原因之一是手头资金的投资收益难以超过房贷利率;原因之二是居民购房收益持续回落,买房收益率跑不过买理财。原因之三是对就业前景缺乏信心,对未来的预期呈现不确定性,因此居民普遍性的偿还债务而非增加购房贷款。我们前期报告《当买房跑不过买理财,15bpLPR够吗?2022.05.20》对此已有论述。

居民“地产情结”减弱的信号之二:少借房贷

观察指标:个人住房贷款。

指标的情况:今年个人住房贷款回落较为明显。根据央行最新公布的数据,2022年一季度,个人住房贷款新增5000亿,去年同期新增1.3万亿;2022年二季度,个人住房贷款新增仅600亿,去年同期新增9000亿。

今年特殊之处:疫情以来,居民中长期贷款中住房贷款的比重每年都在下滑,今年回落的趋势尤为明显。我们假设个人住房贷款均为居民中长期贷款的话,2014年到2019年,个人住房贷款占居民中长期贷款比重均值为81%,2020年均值降为72%,2021年均值降为63%,2022年降为34%。结合当下房地产销售的持续疲弱来看,当下居民借贷中长期资金的目的与房地产的相关性或在快速降低。

居民“地产情结”减弱的信号之三:购房意愿回落

观察指标:定金及预收款和个人按揭贷款。

指标解释:简单而言,定金及预收款大致衡量了居民购买商品房的首付款。而个人按揭贷款则是衡量了居民购房的贷款。

指标的情况:今年定金及预收款的累计同比(7月最新读数-37.1%)为2022年以前的最低值(次低值是2006年的-24.5%);个人按揭贷款的累计同比(-25.2%)基本接近有数据以来的最低值。

历史情况:2007年以来的房地产回落周期中,个人按揭贷款同比的回落速度通常快于定金同比的回落速度,即便是2015年前期高库存情景下的极为悲观的房地产市场,个人按揭贷款同比的回落速度也与定金同比的回落速度基本持平。这意味着在过去几轮周期当中,每一轮房地产销售回落的原因是金融政策收紧限制居民的借贷能力,而居民主观购房意愿下降实际上相对较为缓和。

本轮的特殊之处:本轮定金同比的回落速度较个人按揭贷款同比的回落速度明显更快。从这一视角观察,本轮居民购房的主观购房意愿回落或更为明显。

风险提示:RMBS数据涵盖的房贷体量占整体房贷的比例不高,RMBS数据本身或不具备代表性。

(文章来源:华创证券研究)

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