银河证券:下半年房地产行业局面大概率将迎来改善

2022.09.14 -

银河证券研报称,目前房地产行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复,目前最关键的是恢复市场信心,本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折。银河证券认为政策更大程度的实质性宽松已经在途,房贷利率仍有下降空间,需求侧政策演绎范围加大,化解风险的资金支持和各方合力正在孕育,下半年行业局面大概率将迎来改善;土拍市场优质地块比例加大,溢价率处于历史低位,中长期来看,土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。

全文如下

房地产:销售处于弱复苏状态,板块中期业绩承压

一、核心观点

(一)8月销售降幅较7月收窄,处于弱复苏状态

2022年8月,30城新房销售面积1222.59万平,同比增速为-19.10%,环比增速为-6.54%,成交套数112114套,同比增速为-21.21%,环比增速为-5.78%,本月成交面积和套数同比降幅较7月有所收窄,分别+12.44pct、+13.92pct.2022年下半年以来,30成销售面积累计同比降幅持续收窄,由5月的-40.76%降至8月的-33.59%,但目前销售市场仍处于冷淡期,上升通道艰难,购房者预期不稳定,仍需政策注入信心。

(二)业绩下滑,利润收窄,三道红线达标情况分化,依赖销售回款,筹资现金流大幅恶化

2022H1,A股房地产板块总营业收入同比-14.21%;2022H1归母净利润增速为-64.47%。2022H1营收和归母净利润持续同比大幅下降,但幅度较21年全年小。2022H1销售毛利率和净利率分别为19.22%和3.94%,较上年同期分别下降2.25pct和3.23pct,短期内行业利润率水平仍有下行压力,但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行,土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正。三道红线方面,我们跟踪了44个地产开发公司的情况,22H1踩中三道红线的共有8家,同比增加两家,踩中两道红线有8家,同比减少1家,踩中一道红线有14家,同比减少5家,稳居绿档共14家,同比增加4家。经营活动现金流量净额为542.89亿元,同比-34.90%,投资活动现金流量净额为-374.01亿元,同比+67.45%,筹资活动现金流净流出1361.82亿元,同比上升176.80%。

(三)LPR年内三次下调,信贷端传导到销售端效果不明显

8月迎来一年期和五年期的LPR“双降”,其中,一年期LPR为3.65%,较上一期下降5bps;5年期以上LPR为4.3%,较上一期下降15bps.年内三次下调房贷利率,且5年期LPR降幅超过1年期LPR,稳定楼市意图明显。首套房贷款利率下限将调整为4.1%,二套房贷款利率下限降为4.9%,但8月销售额并未有明显反弹,LPR下调或进一步推动市场筑底。

(四)板块估值不断修复,仍存在向上空间

截至2022年8月30日,房地产行业TTM市盈率(历史整体法)为10.47X,估值水平较已连续两月上升并修复到近三年平均水平,但较2018年17.78X高点仍有较大向上修复空间。

二、投资建议

目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复,目前最关键的是恢复市场信心,本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折,我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途,房贷利率仍有下降空间,需求侧政策演绎范围加大,化解风险的资金支持和各方合力正在孕育,下半年行业局面大概率将迎来改善;土拍市场优质地块比例加大,溢价率处于历史低位,中长期来看,土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244)、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。

三、风险提示

销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。

(文章来源:证券时报·e公司)

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