美国3月房价指数大涨20.6%!利率与房价齐飞 会否逼退购房者

2022.06.02 -

陈晨(化名)是一名软件工程师,2020年12月在美国加利福尼亚州硅谷购置了一套自住房。他向第一财经记者透露,当时买入价为121万美元(约合808.11万元人民币),目前市价已经升至148万美元(约合988.43万元人民币),涨幅达22%。

“还好当时果断出手。”陈晨感叹道,“湾区房产市场长期供不应求,为拿下心仪的房子,买家们加价内卷的例子比比皆是。我当时也在市场上考察了三四个月,2020年底时锁定了这套,当时房主没有加价,我就立刻下单了。”

美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克在接受第一财经记者采访时也表示,2020年中至2021年全年,美国各地盛行抢房之风。“去年中,硅谷有一新楼盘发售,由于开发商采取先到先得的出售方式,部分买家提前几日在售楼处外搭起帐篷露营,而当时的房价已经很高。”他说,“普遍的现象是,卖家可以提出各种条件,买家也不惜加价甚至牺牲一些购房条款。”

不过,这一风气在今年初时开始转向。况麦克表示,最主要的原因还是利率的收紧。

贷款成本飙升

据房地美(Freddie Mac)的数据,5月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至5.3%,为2009年6月以来的新高,而去年同期仅为3%。

“2021年全年,30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下,今年初则快速攀升至5%,这样的跃升在美国历史上实属罕见。”况麦克说,“据估算,利率上升1% ,购买力下降接近10%,现在30年期抵押贷款利率上升超过2个点,居民可负担性明显下降,购房需求锐减。”

美国3月房价指数大涨20.6%!利率与房价齐飞 会否逼退购房者

陈晨给第一财经记者算了一笔账,其首付为房屋总价的20%,剩余款项按30年分期月供,利率锁定为2020年底时的30年期抵押贷款利率,即2.5%,月供为3825美元(约合25549.85元人民币)。如果按目前的市场价148万美元买入同一套房,按30年期固定利率5%计,月供为6356美元,每月还贷金金额高出66%,不到一年半时间,购房总成本相比2020年底时高出近100万美元。

美20城房价综合指数同比涨21.2%

当地时间5月31日,衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)出炉,3月美国房屋价格同比上涨20.6%,高于前值20.0%,20大城市房价综合指数同比劲升21.2%,前值为20.3%,上述两项指标均创35年来最大同比涨幅

按城市来看,佛罗里达州的坦帕、亚利桑那州的凤凰城以及佛罗里达州的迈阿密领涨20大城市,房价较去年同期分别暴涨34.8%、32.4%和32.0%,其中,凤凰城已是连续34个月录得上涨。

美国3月房价指数大涨20.6%!利率与房价齐飞 会否逼退购房者

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔(Craig Lazzar)表示,3月报告显示楼市依旧强劲,20大城市房价均实现双位数同比涨幅,其中有17座城市涨幅较2月加速。他说:“随着美联储上调利率,抵押贷款利率也同比走高,意味着宏观经济环境可能不会在更长时间内支持房价超常规上涨。作出房价涨势将开始放缓的判断是合理的,不过预测拐点仍然十分困难。”

况麦克解释称:“3月,30年期抵押贷款利率相比现在还是低不少,很多买家想抓住较低利率的尾巴,导致3月房价还在继续往上走。预计房价放缓将会在接下去的几个月中体现出来。”

供求不均形势仍然严峻

不过,需求端的降温已在交投指标上率先反应。5月24日,美国商务部公布的数据显示,美国4月新屋销售总数为年化59.1万户,为2020年4月以来新低,远逊于前值70.9万户和预期值75万户,环比跌幅达16.6%,为2013年7月即近九年来的最大跌幅,较去年同期下滑26.9%。

美国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示,美国4月成屋销售总数为年化561万套,创2020年6月以来新低,环比下跌2.4%,同比下降5.9%。

况麦克分析,一般认为,6个月的库存消化周期(包括新屋和成屋)反应市场供需平衡,去年楼市最热时,库存量约为两个月,而目前,在成交骤降的情况下,库存量仍在2.2个月,显示美国楼市供求不均的形势仍然严峻。

另一方面,美国通胀正处40年高位,占到消费者物价指数(CPI)权重约三分之一的住房成本4月同比上涨5.1%,为1991年3月以来的最快涨幅。“租金上涨令美国民众考虑由租转买,反而增加购房需求。”况麦克表示。

全球最大对冲基金桥水创始人达利欧近期也表示,在通胀严重影响实际回报的时期,投资者最好投资房地产等“实物”资产。

为对抗顽固的通胀,美联储今年已实施两次加息,美联储主席鲍威尔已经放风表示支持6月、7月再各加息50个基点。对此,况麦克表示,30年期抵押贷款利率与十年期美债收益率挂钩,而今年加息预期大部分已计入十年期美债收益率,未来即便货币政策继续收紧,也只会缓慢推动30年固定利率走高,不会重演年初时的快速上涨,故这方面不大会显著影响买家购房意愿。

况麦克预计,今明两年美国房价仍将呈现小幅增长,增长率较去年明显下降,出现大跌的概率不高,同时,他提醒:“美联储加快紧缩会否令经济硬着陆,失业率上升会否导致居民无法负担月供……如果经济基本面恶化,那么房价可能会向下松动。”

(文章来源:第一财经)

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