利率走高 澳洲楼市熄火

2022.08.02 -

随着利率上涨打击需求前景,悉尼7月房价连续第六个月下跌,澳大利亚各地房价也出现不同程度下降。当地时间周一,研究机构CoreLogic在一份报告中指出,澳大利亚房价环比下降1.4%,其中最大房地产市场悉尼房价环比下跌了2.2%,墨尔本下跌了1.5%。与此同时,该国两家最大的银行警告称,更多的抵押贷款还款阵痛即将到来。它们预测,澳储行(RBA)将在今年年底前将利率上调至3%左右,以积极缓解不断加大的通胀压力。

房价连续下跌

报告指出,悉尼房价下滑的速度最快,跌幅为近40年来最大。在截至7月底的12个月里,悉尼房屋价值年增长率从截至1月份的峰值21.3%放缓至5.4%,但悉尼房价同比仍上涨1.6%。在相对便宜的墨尔本市场,房价同比上涨了0.3%。

值得一提的是,澳大利亚的房价收入比接近120,是发达国家中最高的,也是全球房价最贵的市场之一。CoreLogic研究主管Tim Lawless在报告随附的一份声明中表示,随着在今年剩余时间内利率继续上升,房地产市场状况可能会进一步恶化。

Lawless表示,在利率开始上升之前,房价增速就已经放缓,很明显,自5月份第一次加息以来,房地产市场已经大幅走弱。

澳洲国民银行预计,到今年年底,现金利率将达到2.85%。该行的经济学家表示,失业率降至3.5%,而数据很可能显示通胀强劲增长。

西太银行首席经济学家埃文斯(Bill Evans)表示,他现在预计,到12月,现金利率将达到3.1%,到明年2月将达到3.35%。官方利率上一次达到或超过3%是在2013年。

他说,“就像(澳储行)董事会在面对新冠威胁时过度刺激经济一样,它将准备收紧以应对它认为的更大风险——即在通胀上升和劳动力市场非常紧张的时候失去对通胀预期的控制,而不是微调经济低迷”。

澳储行(RBA)自5月份开始收紧货币政策以来,已经连续加息125个基点。市场普遍预计,RBA可能在本周二宣布再次加息50基点至1.85%,货币市场押注今年年底关键利率将升至3%。

不过,到目前为止,RBA决策者对房地产市场持乐观态度,称家庭能够很好地应对借贷成本的上升。

还款阵痛

今年4月,一个拥有80万澳元、30年期抵押贷款的家庭需要偿还近3600澳元。按2.85%的现金利率计算,他们每月还款额将达到4413澳元,按3.35%的利率计算,每月还款额将达到4664澳元。

而澳大利亚最大的两家银行西太银行(Westpac)和澳洲国民银行(NAB)此前预计,澳储行将在12月前将官方现金利率上调至九年来最高水平。如果西太银行的预测是正确的,家庭一年的还款额将增加18100澳元。

这种规模的利率变动可能会使每年的抵押贷款还款增加上万澳元,给澳洲政府带来政治和经济上的难题,而此时澳洲家庭已经在为生活成本压力苦苦挣扎。

眼下,世界各国政府都在努力应对通胀飙升带来的政治后果,以及应对各央行开始收紧货币政策的措施。

澳大利亚财相查尔默斯(Jim Chalmers)上周五表示,政府不能“假装”澳洲面临的严重经济挑战没有发生,包括通胀上升和实际工资下降。他将于下周向议会公布最新的预算关键经济预估。

他认为,“我们的经济确实存在这种真实的生活成本危机,人们发现很难跟上食品杂货、汽油、电力和其他生活必需品价格不断上涨的步伐”。

澳洲银行经济学家Stephen Wu表示,包括汽油和杂货在内的生活必需品价格将是通胀上升的最大驱动因素。他说,“由于家庭难以减少这些必需品和服务消费,加上实际工资明显为负,家庭的前景并不乐观”。

澳新银行的澳洲经济主管普朗克(David Plank)认为,官方利率将在11月前升至3%出头。

他表示,下周通胀数据的上升可能会迫使澳储行的行动速度快于预期。“若澳储行大幅上调利率,8月可能加息75个基点,但我们现阶段认为加息50个基点的可能性更大。”

(文章来源:北京商报)

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